Việc nhận chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp ngân hàng sẽ mang lại rất nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu như không nắm được các quy định về thế chấp và thủ tục chuyển nhượng.
Bất động sản đang thế chấp ngân hàng có chuyển nhượng được không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 320 Luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp như sau:
Thứ nhất, giao các giấy tờ có liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Thứ hai, bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
Thứ ba, áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác các công dụng tài sản thế chấp nếu việc khai thác đó làm cho tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
Thứ tư, trường hợp tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ năm, cung cấp các thông tin về thực trạng của tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Thứ sáu, giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm:
i. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
ii. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
iii. Trường hợp khác do pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận khác.
Thứ bảy, thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp (nếu có), với trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bên thế chấp bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Thứ tám, không được bán, trao đổi, thay thế, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự như sau:
i. Được bán, thay thế hay trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình kinh doanh, sản xuất. Đối với trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi, tài sản hình thành từ số tiền thu được sẽ trở thành tài sản thế chấp.
Với trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm được giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
ii. Nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật thì được bán, trao đổi hoặc tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Như vậy, việc chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
Những rủi ro khi nhận chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp ngân hàng
Khi nhận chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp ngân hàng, có thể sẽ gặp những rủi ro như sau:
Thứ nhất, khi đặt cọc để chuẩn bị chuyển nhượng bất động sản, nếu người đang thế chấp không thông báo cho ngân hàng hay không thực hiện việc chuyển nhượng thì có thể bị mất trắng số tiền đặt cọc.
Ví dụ: A đang thế chấp căn nhà cho ngân hàng, A muốn chuyển nhượng lại căn nhà cho B và B đặt cọc trước cho A 250 triệu đồng và 2 tuần sau sẽ tiến hành việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho B. Nhưng sau khi A đã nhận được tiền đặt cọc lại không thực hiện việc chuyển nhượng cho B với lý do là không thể thông báo cho bên ngân hàng biết được. Như vậy, B đã mất trắng số tiền đặt cọc là 250 triệu đồng.
Thứ hai, trường hợp người thế chấp (chủ nhà) tự ý thay đổi giá chuyển nhượng bất động sản sau khi rút được sổ đỏ và xóa thế chấp tại ngân hàng.
Ví dụ: Chị P nhận tiền đặt cọc của anh T về chuyển nhượng mảnh đất 300m2 với 500 triệu đồngvà 1,5 tỷ sau khi chị P hoàn tất rút sổ đỏ và xóa thế chấp với ngân hàng. Nhưng sau khi hoàn tất các thủ tục chị P lại muốn nâng giá chuyển nhượng lên 2,5 tỷ đồng. Với trường hợp này, anh T cần thỏa thuận với chị P về chế tài vi phạm hợp đồng.
Thứ ba, người mua không nắm được các thông tin về ngôi nhà cũng như giấy tờ nhà đất mà mình định nhận chuyển nhượng do các giấy tờ bản chính của ngôi nhà được được giữ tại ngân hàng và sau khi rút được sổ, tiến hành mua bán thì phát sinh vấn đề về các đồng sở hữu tranh chấp đất, dẫn đến việc mua bán trở nên khó khăn.
Ví dụ: Anh Y thỏa thuận với các anh chị của mình là anh R và chị C về thế chấp ngôi nhà mà bố mẹ trao tặng để lấy tiền kinh doanh, nhưng sau đó thì anh Y lại tự ý thỏa thuận việc mua bán ngôi nhà với một người anh em kết nghĩa là anh H (việc thỏa thuận giữa anh Y và anh H các đồng sở hữu không biết đến), sau khi hai bên anh Y và H tiến hành thủ tục mua bán và chuyển nhượng giấy tờ thì giữa anh Y, R và chị C xảy ra tranh chấp.
Thứ tư, việc làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản mất nhiều thời gian do cần sự chứng thực của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Vì ngân hàng cần tiến hành xác minh, giải quyết các thủ tục với bên chuyển nhượng bất động sản thế chấp sau đó mới thông báo về việc chuyển nhượng quyền sử dụng của ngôi nhà sang cho bên mua.
Các giải pháp hạn chế rủi ro khi nhận chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp ngân hàng
Thứ nhất, cần kiểm tra sổ đỏ hoặc bản sao chứng thực, sao y sổ đỏ để tránh trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng với một trong những người đồng sở hữu.
Thứ hai, cần đưa ra chế tài vi phạm về hợp đồng đặt cọc.
Thứ ba, trường hợp khi 03 bên làm việc với nhau, ngân hàng chấp thuận cho bên chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp đấy cho bên nhận chuyển nhượng thì nên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc và công chứng để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản diễn ra đúng như mong muốn các bên.
Thứ tư, liên hệ trực tiếp với ngân hàng để nắm bắt và theo dõi các thủ tục chuyển nhượng, thẩm định trong quá trình hoàn tất thủ tục.
Như vậy, khi nhận chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp ngân hàng nên lưu ý về các rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra để có thể giao dịch, chuyển nhượng với bên thế chấp một cách thuận lợi nhất thỏa được mong muốn giữa các bên.