1. Đặt cọc
– Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015.
– Căn cứ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
a. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
b. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được hoàn trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; và nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, trường hợp đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mà bên đặt cọc từ chối việc giao kết thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc và ngược lại nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết thì phải trả lại tài sản đã đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc
Căn cứ theo quy định tại Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về hiệu lực của hợp đồng bảo đảm:
i. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
ii. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này sẽ có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Nếu trường hợp không có thỏa thuận thì hiệu lực có từ thời điểm hợp đồng được giao kết.
iii. Trường hợp tài sản bảo đảm được rút bớt theo thỏa thuận thì phần nội dung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản được rút bớt sẽ không còn hiệu lực; tài sản bảo đảm được bổ sung hoặc thay thế thì việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản này thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
iv. Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.
Đến nay, pháp luật hiện hành không đề cập đến thời điểm hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, mà chỉ quy định chung về hiệu lực của hợp đồng bảo đảm. Trong trường hợp nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hiệu lực sẽ được xác định vào thời điểm hợp hồng được giao kết.
3. Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính, đối với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận đặt cọc chưa có giấy chứng nhận thì hợp đồng đặt cọc có vô hiệu?
Mẫu Hợp đồng đặt cọc
– Căn cứ tại khoản 3 Điều 402 Bộ luật Dân sự 2015, hợp động chính: Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ.
– Có nhiều ý kiến, quan điểm khác nhau về mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính cũng như hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người nhận đặc cọc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng đặt cọc liệu có bị vô hiệu hay không.
Ví dụ: Ngày 24/7/2020, anh T ký hợp đồng đặt cọc với chị N thỏa thuận về việc chị N đồng ý bán mảnh đất 250m2 tại địa chỉ phường X, quận U, thành phố L (lúc này mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), với giá chuyển nhượng đất là 1,6 tỷ đồng. Anh T đặt cọc cho chị N số tiền 650 triệu đồng. Trách nhiệm làm giấy tờ, thủ tục sang tên sẽ do chị N chịu trách nhiệm. Khi xong giấy tờ anh T trả đủ tiền, nếu tự ý hủy thỏa thuận, bên bán (chị N) sẽ phải bồi thường gấp 03 lần tiền cọc. Sau khi chị N đã được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chị N lấy lý do đất đang tranh chấp với các anh chị em nên không đồng ý sang tên cho anh T. Anh T đã khởi kiện yêu cầu chị N hoàn trả lại tiền đặt cọc với tiền bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Quan điểm thứ nhất cho rằng, hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc dựa trên tinh thần tự nguyện, không trái với quy định của pháp luật. Nhưng về nội dung, căn cứ tại Điều 192, Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015 thì chỉ có chủ sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình như bán, chuyện nhượng, tặng cho…Do đó, cần căn cứ vào thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ phường X, quận U, thành phố L thì lúc này chị N chưa đứng tên quyền sử dụng đất và đất này đang có tranh chấp.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, “đặt cọc là việc một bên ( sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Căn cứ việc hợp đồng đặt cọc mà các bên ký kết không có thỏa thuận thời hạn nào nhất định để bảo đảm cho giao kết hợp đồng mà lại thỏa thuận bên bán có trách nhiệm làm giấy tờ cho bên mua là không thể thực hiện được. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, bị đơn là chị H chưa có quyền định đoạt đối với mảnh đất nêu trên. Do đó, trong trường hợp này cần phải xác định hợp đồng đặt cọc này giữa các bên là vô hiệu, không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên kể từ thời điểm ký kết, nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại mà chỉ có căn cứ buộc chị N phải có trách nhiệm trả lại 650 triệu đồng đã nhận cho anh T.
Như vậy, với quan điểm này dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự về việc bên nhận đặt cọc chưa có quyền sử dụng đất mà ký kết hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất làvô hiệu.
Quan điểm thứ hai cho rằng, theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 24/7/2020 thì chị H có trách nhiệm làm giấy tờ cho bên mua (anh T). Điều này có nghĩa rằng, thỏa thuận đặt cọc sẽ được duy trì cho đến khi chị N thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp pháp mảnh đất cho anh T. Trên thực tế, đến ngày 11/4/2021, chị N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 877409 (số vào sổ CT03248) do Ủy ban nhân dân quận U cấp đối với mảnh đất tại phường X, quận U, thành phố L. Tuy nhiên, chị N đã không thực hiện đúng nghĩa vụ đã giao kết theo hợp đồng đặt cọc đã ký nên lỗi thuộc về chị N. Hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu khi hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu. Từ đó, Tòa án buộc chị N phải chịu bồi thường thiệt hại vì vi phạm hợp đồng.
Qua những quan điểm trên, thì quan điểm thứ hai là hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này sẽ không bị vô hiệu vì:
Thứ nhất, vấn đề đặt ra ở đây là hai bên đặt cọc để hướng tới ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm đặt cọc, bên nhận cọc chưa được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nếu ký hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu. Theo quy định tại khoản 2 Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế bởi hợp đồng chính; quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mà đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đối tượng của đặt cọc là khoản tiền đặt cọc chứ không phải quyền sử dụng đất mà các bên đang hướng tới. Các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nên việc viện dẫn quy định chủ thể làm giao dịch vô hiệu trong giao dịch dân sự để xác định rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không đúng.
Nhưng trên tình hình thực tế, vẫn có rất nhiều quan điểm khác nhau trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết, người nhận cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất có tranh chấp. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc cần được xác định là một hợp đồng độc lập với giao dịch mà nó bảo đảm (hợp đồng chuyển nhượng). Do đó, việc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất bị tranh chấp sau đó không thể là nguyên nhân làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Nguồn: Luật Bách Khoa
Mọi thắc mắc cần giải đáp hoặc yêu cầu dịch vụ, vui lòng liên hệ chúng tôi thông qua các kênh sau:
Địa chỉ: 236 Điện Biên Phủ, Phường 17, Quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh
Hotline: 08.9999.8608
Facebook: fb://profile.php?id=61559523707474
Zalo: zalo.me/84899998608
Tiktok: www.tiktok.com/@luatbachkhoa.vn
Email: Luatbachkhoa8608@gmail.com