Hiện nay, hợp đồng tặng cho tài sản là một trong những loại hợp đồng rất phổ biến. Trong đó, hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng. Nhưng có một số trường hợp sau khi thực hiện tặng cho thì các bên xảy ra tranh chấp dẫn đến một trong các bên lại muốn hủy bỏ hợp đồng tặng cho. Và khi muốn hủy bỏ hợp đồng tặng cho bất động sản thì cần phải thỏa các điều kiện về hủy bỏ hợp đồng tặng cho.
Hợp đồng tặng cho tài sản
– Căn cứ tại Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau: Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho sẽ giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu sang bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, hay bất cứ yêu cầu nào và bên được tặng cho đồng ý nhận.
– Căn cứ Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tặng cho bất động sản như sau:
i. Việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản đó phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
ii. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; trường hợp bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm bên tặng cho chuyển giao tài sản.
Như vậy, đối với hợp đồng tặng cho bất động sản bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và một số trường hợp hợp đồng tặng cho phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền. Tùy thuộc vào từng loại bất động sản phải đăng ký hoặc không đăng ký sẽ có thời điểm phát sinh hiệu lực khác nhau. Đối với hợp đồng tặng cho tài sản mà không cần đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm phát sinh là vào thời điểm chuyển giao tài sản, và với hợp đồng chuyển giao tài sản mà cần phải đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm phát sinh hiệu lực được tính từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.
Ví dụ: Anh U có một người cậu là T chuẩn bị qua Mỹ định cư nên muốn tặng cho anh U một ngôi nhà tại địa chỉ phường K, quận L, thành phố P vì sau khi qua Mỹ thì căn nhà này sẽ để không. Như vậy, đối với hợp đồng tặng cho nhà đất sẽ phải được lập thành văn bản hợp đồng tặng cho giữa anh U và cậu T, văn bản phải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà tại phường K, quận L, thành phố P.
Tặng cho tài sản có điều kiện
Có hai hình thức hợp đồng tặng cho tài sản đó là tặng cho có điều kiện và tặng cho không có điều kiện.
– Đối với hợp đồng tặng cho không có điều kiện:
i. Đây là hợp đồng không có sự đền bù, là hợp đồng đơn vụ;
ii. Với hợp đồng tặng cho tài sản, bên tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ tặng cho, còn bên được tặng cho có quyền nhận tài sản mà không cần phải thực hiện nghĩa vụ.
– Căn cứ tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:
i. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi được tặng cho. Với điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
ii. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản cho bên được tặng cho thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
iii. Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện các yêu cầu, nghĩa vụ thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Ví dụ: A tặng cho C một mảnh đất với yêu cầu là C phải đóng thuế nghĩa vụ nhà nước mà A còn nợ nhà nước đối với mảnh đất đó.
Điều kiện hủy bỏ hợp đồng tặng cho bất động sản
Căn cứ tại Điều 5 Luật công chứng 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
i. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
ii. Các hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ mà không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
iii. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những sự kiện, tình tiết trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
iv. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.
Như vậy, qua những quy định nêu trên thì hợp đồng tặng cho nhà ở nếu đã được công chứng thì sẽ có hiệu lực ngay khi công chứng viên ký tức là hợp đồng đã có hiệu lực nên buộc người tặng cho phải thực hiện hợp đồng tặng cho. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng tặng cho mà cả hai bên không còn muốn thực hiện hay hợp đồng tặng cho đó ràng buộc quy định về việc hủy bỏ hợp đồng khi một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng tặng cho đó hay mất hoặc hợp đồng tặng cho vi phạm quy định về hình thức của văn bản công chứng thì có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố hủy bỏ văn bản hợp đồng tặng cho có công chứng với các trường hợp sau:
– Đối với hợp đồng tặng cho không có điều kiện: Trường hợp muốn hủy bỏ hợp đồng tặng cho không có điều kiện mà đã thực hiện công chứng, chứng thực thì cần có sự thỏa thuận giữa các bên, bên tặng cho không thể tự mình đến yêu cầu công chứng việc hủy hợp đồng đó nếu như không có sự đồng ý của bên nhận tặng cho.
Qua đó, việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện hủy bỏ khi có sự thỏa thuận và cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
Ví dụ: Anh T muốn tặng mảnh đất cho em ruột của mình là chi G không có điều kiện, hợp đồng tặng cho đã được công chứng và đăng ký quyền sử dụng. Tuy nhiên, hiện nay anh T không còn muốn tặng cho chị G nữa thì hợp đồng tặng cho này chỉ được hủy bỏ khi mà chị G đồng ý không tiếp tục thực hiện hợp đồng tặng cho nữa thì mới được hủy bỏ hợp đồng công chứng. Việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho này phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng mà công chứng hợp đồng tặng cho trước đó của anh T và chị G. Anh T không thể tự ý hủy bỏ hợp đồng khi không còn muốn tặng cho chị G.
– Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện:
Thứ nhất, hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ căn cứ tại Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
i. Đối với hợp đồng tặng cho ràng buộc nghĩa vụ đối với các bên, thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện.
ii. Bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà khi hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng.
Ví dụ: Bà A thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất của bà cho anh H (con trai của bà A) việc tặng cho này được lập thành hợp đồng tặng cho có điều kiện ràng buộc là anh H phải thực hiện các nghĩa vụ như chăm sóc, nuôi dưỡng và chu cấp phí sinh hoạt hàng tháng cho bà A, hợp đồng tặng cho này đã được thực hiện công chứng. Tuy nhiên, sau khi nhận tặng cho từ bà A thì anh H đã chuyển đi nơi khác sinh sống và hoàn toàn không thực hiện các nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng và chu cấp hàng tháng cho bà A như đã yêu cầu trước đó. Do đó trong trường hợp này, bà A có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng tặng cho trước đây.
Thứ hai, căn cứ tại Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện được như sau: Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hay toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
Ví dụ: Bà A thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất của bà cho anh H (con trai của bà A) việc tặng cho này được lập thành hợp đồng tặng cho có điều kiện ràng buộc là anh H phải thực hiện các nghĩa vụ như chăm sóc, nuôi dưỡng và chu cấp phí sinh hoạt hàng tháng cho bà A, hợp đồng tặng cho này đã được thực hiện công chứng. Tuy nhiên, sau khi nhận tặng cho từ bà A thì anh H đã chết trong một vụ tai nạn giao thông. Vậy nên anh H không thể thực hiện việc phát sinh nghĩa vụ việc chăm sóc, nuôi dưỡng và chu cấp hàng tháng cho bà A. Do đó trong trường hợp này, bà A có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng tặng cho trước đây.
Như vậy, nếu muốn hủy bỏ hợp đồng tặng cho bất động sản có công chứng thì cần phải thỏa các điều kiện được nêu ở trên. Việc hủy bỏ hợp đồng trong một số trường hợp có thể là một quyết định khó khăn, và một số trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng này lại giúp giữ vững mối quan hệ tình nghĩa hay hợp tác ở cả hiện tại lẫn tương lai.